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在京東物流、京東健康兩家子公司上市后，京東旗下京東工業(yè)和京東產發(fā)也計劃赴港上市。3月30日晚間，京東在港交所發(fā)布公告，擬分拆京東工業(yè)和京東產發(fā)并于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨立上市。受此影響，3月31日京東股價上漲5.39%至172港元。京東產發(fā)于2012年成立，2018年開始獨立運營，京東目前持有京東產發(fā)已發(fā)行股本總額的約74.96%。京東產發(fā)定位為現(xiàn)代化基礎設施開發(fā)及管理平臺，主要包括物流園區(qū)、產業(yè)園區(qū)及其他，其客戶群拓展至第三方物流、電子商務、制造、零售等新經濟產業(yè)。京東產發(fā)目前在中國、印尼、越南、英國及荷蘭等五個國家經營業(yè)務。根據(jù)招股書，京東產發(fā)2020年、2021年和2022年的收入（提供基礎設施解決方案、基金管理服務、開發(fā)服務）分別為5.8億元、8億元和23.2億元，三年間其他收入以及收入凈額（包括投資物業(yè)的公允價值變動、出售項目公司的收益、政府補助、外匯差異等）分別為35.2億元、31.6億元和41.4億元，過去三年凈利潤為28.1億元、14.9億元和22.2億元。京東工業(yè)成立于2019年，定位為工業(yè)供應鏈技術與服務提供商。京東目前持有京東工業(yè)已發(fā)行股本總額的約77.95%。截至目前，京東工業(yè)已提供48個產品類別和約4250萬個SKU。工業(yè)品來自于30000家制造商、分銷商和代理商。招股書顯示，京東工業(yè)的總收入由2020年的68億元增加52.1%至2021年的103億元，并進一步增加36.6%至2022年的141億元?？偸杖胫?，商品銷售收入由2020年的62億元增至2021年的95億元，并進一步增至2022年的129億元，復合年增長率為44.0%，服務收入由2020年的人民幣5.7億元增至2021年的8.7億元，并進一步增至2022年的12億元，復合年增長率為45.7%。
于2020年、2021年及2022年，京東工業(yè)分別錄得凈利潤3.4億元、凈虧損13億元及凈虧損13億元。于2021年及2022年錄得的凈虧損主要是歸因于2021年股份支付開支的增加及京東工業(yè)股權價值的增加令2021年及2022年的A輪前優(yōu)先股、A輪優(yōu)先股及A-1輪優(yōu)先股的公允價值持續(xù)增加。對于這兩家公司此時選擇分拆上市的原因，博通分析首席分析師王蓬博對第一財經記者表示，這兩項業(yè)務實際上獨立時間較早，從披露的數(shù)據(jù)來看發(fā)展相對成熟才開始上市。從業(yè)務發(fā)展看，挑戰(zhàn)在于公司長期的盈利能力和利潤增速，特別是京東工業(yè)，軟性服務離直接利潤較遠。從行業(yè)屬性看，物流地產需要大量成本。京東產發(fā)在招股書中表示，業(yè)務需要大量資本投資，公司過去通過內部現(xiàn)金流、私募股權融資以及京東集團及獨立金融機構的債權融資等來源為業(yè)務及運營提供資金。未來，公司可能需要額外融資以應付資本開支，以支持業(yè)務的未來增長╱或為現(xiàn)有債務責任再融資。此外，王蓬博表示投資者主要顧慮上述兩家公司對京東平臺的依賴程度是否很深，能否有獨立盈利的能力。招股書顯示，京東產發(fā)的大部分租金收入來自京東及其關聯(lián)公司。2020年、2021年及2022年，京東集團及其關聯(lián)公司產生的租金收入分別占京東產發(fā)于相應期間收入總額的68.1%、64.8%及47.4%。大公司分拆已成潮流。此前阿里公布了新一輪公司治理變革方案，表示旗下業(yè)務有尋求上市的可能性。對于分拆上市的原因，京東在遞交的文件中提及，董事會認為分拆對集團及京東產發(fā)有利，原因在于：其一，分拆使投資者能夠更好地評估本公司，并專注于京東集團業(yè)務。其二，分拆可按京東產發(fā)集團的自身優(yōu)勢更好地反映其價值，并提高其營運及財務方面的透明度，使投資者能夠清楚分開京東集團的表現(xiàn)及潛力并獨立評價及評估。其三，與京東集團的相對更多元化的業(yè)務模式不同，京東產發(fā)集團的業(yè)務將吸引預測基礎設施資產管理及一體化物業(yè)服務業(yè)務的高增長機會的投資者群體。此外，京東表示擬分拆將提高京東產發(fā)的價值，例如提升京東產發(fā)的獨立形象，有利于加快其業(yè)務增長。同時，京東產發(fā)將來于需要時可直接獨立進入股票及債務資本市場，以及進一步提高京東產發(fā)獲取銀行信貸融資的能力。另一方面，還能將京東產發(fā)管理層的責任及問責更直接地與其經營及財務表現(xiàn)相關聯(lián)。當前不少大公司都選擇分拆業(yè)務上市，王蓬博認為，這種做法的原因不外乎幾種：第一、將經營決策自主化，壓實管理層責任。第二、獨立進入股票市場，提升自身融資能力。第三、加快對市場的反應速度等。
于2020年、2021年及2022年，京東工業(yè)分別錄得凈利潤3.4億元、凈虧損13億元及凈虧損13億元。于2021年及2022年錄得的凈虧損主要是歸因于2021年股份支付開支的增加及京東工業(yè)股權價值的增加令2021年及2022年的A輪前優(yōu)先股、A輪優(yōu)先股及A-1輪優(yōu)先股的公允價值持續(xù)增加。對于這兩家公司此時選擇分拆上市的原因，博通分析首席分析師王蓬博對第一財經記者表示，這兩項業(yè)務實際上獨立時間較早，從披露的數(shù)據(jù)來看發(fā)展相對成熟才開始上市。從業(yè)務發(fā)展看，挑戰(zhàn)在于公司長期的盈利能力和利潤增速，特別是京東工業(yè)，軟性服務離直接利潤較遠。從行業(yè)屬性看，物流地產需要大量成本。京東產發(fā)在招股書中表示，業(yè)務需要大量資本投資，公司過去通過內部現(xiàn)金流、私募股權融資以及京東集團及獨立金融機構的債權融資等來源為業(yè)務及運營提供資金。未來，公司可能需要額外融資以應付資本開支，以支持業(yè)務的未來增長╱或為現(xiàn)有債務責任再融資。此外，王蓬博表示投資者主要顧慮上述兩家公司對京東平臺的依賴程度是否很深，能否有獨立盈利的能力。招股書顯示，京東產發(fā)的大部分租金收入來自京東及其關聯(lián)公司。2020年、2021年及2022年，京東集團及其關聯(lián)公司產生的租金收入分別占京東產發(fā)于相應期間收入總額的68.1%、64.8%及47.4%。大公司分拆已成潮流。此前阿里公布了新一輪公司治理變革方案，表示旗下業(yè)務有尋求上市的可能性。對于分拆上市的原因，京東在遞交的文件中提及，董事會認為分拆對集團及京東產發(fā)有利，原因在于：其一，分拆使投資者能夠更好地評估本公司，并專注于京東集團業(yè)務。其二，分拆可按京東產發(fā)集團的自身優(yōu)勢更好地反映其價值，并提高其營運及財務方面的透明度，使投資者能夠清楚分開京東集團的表現(xiàn)及潛力并獨立評價及評估。其三，與京東集團的相對更多元化的業(yè)務模式不同，京東產發(fā)集團的業(yè)務將吸引預測基礎設施資產管理及一體化物業(yè)服務業(yè)務的高增長機會的投資者群體。此外，京東表示擬分拆將提高京東產發(fā)的價值，例如提升京東產發(fā)的獨立形象，有利于加快其業(yè)務增長。同時，京東產發(fā)將來于需要時可直接獨立進入股票及債務資本市場，以及進一步提高京東產發(fā)獲取銀行信貸融資的能力。另一方面，還能將京東產發(fā)管理層的責任及問責更直接地與其經營及財務表現(xiàn)相關聯(lián)。當前不少大公司都選擇分拆業(yè)務上市，王蓬博認為，這種做法的原因不外乎幾種：第一、將經營決策自主化，壓實管理層責任。第二、獨立進入股票市場，提升自身融資能力。第三、加快對市場的反應速度等。
