今年以來，公募REITs表現持續(xù)低迷。除了6月30日上市首日就出現破發(fā)情況的中金湖北科投光谷REIT外，其余27只產品年內無一正收益，截至7月13日的年內平均跌幅達14.39%。其中，中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT、博時蛇口產園REIT等6只產品跌幅超過20%。

在業(yè)內人士看來，公募REITs“跌跌不休”或受宏觀經濟金融環(huán)境變化、部分資產運營質效不及預期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響。與此同時，記者注意到，REITs市場或將迎來“活水”，多家公募基金公司在7月初表示旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍，市場情緒有望出現好轉。

年內幾近“全軍覆沒”

步入7月，部分公募REITs產品止跌反彈，業(yè)績表現有所回升。Choice數據顯示，截至7月13日，在已經上市的28只公募REITs中，超過七成產品月初以來實現上漲，表現最好的國金中國鐵建REIT的區(qū)間收益率達6.39%。此外，富國首創(chuàng)水務REIT、中金安徽交控REIT的月漲幅也都超過5%，分別達到5.56%和5.19%，還有部分產品月漲幅超過2%。

將時間拉長至年內，公募REITs的表現就不盡如人意了。剔除今年6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT外，所有公募REITs產品今年以來的收益全線告負。截至7月13日，上述27只公募REITs今年以來的平均跌幅達14.39%。若剔除今年成立的產品，跌幅將擴至15.47%。

其中，建信中關村REIT年初至今累計下跌31.1%，華夏中國交建REIT、鵬華深圳能源REIT、中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT、博時蛇口產園REIT等產品的同期跌幅均超過20%。值得一提的是，6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT，則在上市首日就迎來破發(fā)，當日收跌6.29%。

從項目類別來看，剔除今年成立的4只新產品外，目前保障性租賃住房類REITs的跌幅較少，今年以來的平均跌幅為7.1%；垃圾處理及生物質發(fā)電、污水處理、產業(yè)園區(qū)、收費公路等相關REITs的年內平均跌幅均在11%至18%之間；而港口倉儲物流類REITs和天然氣發(fā)電類REITs則表現墊底，年內平均跌幅超過20%。

因受年內跌幅的拖累，不少公募REITs產品的前期漲幅被大幅吞噬，部分產品甚至由盈轉虧。例如，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT今年以來下跌17.53%，自2021年6月上市以來的累計漲幅縮至7.56%；鵬華深圳能源REIT的年內跌幅為23.7%，這也導致該產品自2022年7月上市至2023年7月13日的回報為-13.08%。

據第一財經統(tǒng)計，截至7月13日，前述2023年以前成立的24只公募REITs中，僅有4只產品上市以來業(yè)績收正。其中，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT漲幅最高，此外，中金普洛斯REIT、華安張江產業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務REIT自上市以來的累計漲幅在1%至4.1%之間。

另一方面，還有超八成產品成立至今的業(yè)績?yōu)樨?，包括紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏中國交建REIT在內的8只產品的累計跌幅超過20%。其中，華夏中國交建REIT自2022年4月以來的累計跌幅達38.44%。

REITs市場亟待增量資金

對于公募REITs的年內表現，證監(jiān)會債券部主任周小舟7月6日曾表示，今年以來，受宏觀經濟金融環(huán)境變化、部分資產運營質效不及預期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響，REITs二級市場波動有所加大?？傮w看，這輪調整是價格逐步向價值回歸的正常過程。目前，二級市場估值總體處于相對合理水平。

一位相關行業(yè)分析師認為，REITs市場的下跌主要緣于多方面因素。其一是與部分項目業(yè)績承壓有關。尤其是一季報披露后，二級價格表現分化，業(yè)績不及預期的項目顯著下跌，部分投資人已由謹慎觀望轉為清倉止損。

在他看來，市場流動性趨弱、缺乏增量資金是該類產品持續(xù)下跌的原因之一?！霸跈C構投資者高度集中、行為趨同的背景下，當經濟和項目基本面修復不及預期時，投資人多采取謹慎觀望態(tài)度，市場缺乏新資金流入?！痹摲治鰩煴硎?。

從數據來看，相較于去年下半年11只公募REITs接連上市，公募REITs今年以來發(fā)行節(jié)奏有所放緩，僅有4只產品上市。分別是2月8日上市的嘉實京東倉儲基礎設施REIT（發(fā)行規(guī)模17.57億元），3月29日同時上市的中信建投國家電投新能源REIT（發(fā)行規(guī)模78.40億元）和中航京能光伏REIT（發(fā)行規(guī)模29.35億元），以及6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT（發(fā)行規(guī)模15.75億元）。

在公募REITs持續(xù)下跌的背景下，記者注意到，7月5日，包括易方達基金、南方基金等在內的多家公募基金公司發(fā)布公告表示，旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍。這也意味著，REITs市場或將迎來“活水”。

“FOF資金對于公募REITs市場屬于增量資金。今年以來公募REITs的持續(xù)下調，或為FOF投資公募REITs提供了較好的投資機會，新資金的注入有望為市場帶來信心，更有利于市場的價值發(fā)現?！比A南某公募基金人士對記者表示，隨著FOF資金入市，市場情緒有望出現好轉。

“REITs本質是具有高分紅的股權資產?！鼻笆龇治鋈耸恳舱J為，在股債等其他大類資產缺乏想象空間的背景下，公募REITs的性價比有被市場關注到，在經歷了二級市場的大幅回調后，REITs作為長期資產的配置價值已顯現。

博時招商蛇口產業(yè)園REIT基金經理劉玄對記者表示，具備長期、穩(wěn)定的現金流且擁有成熟市場經營機構的優(yōu)質基礎設施資產仍將受到投資人的歡迎?！皬氖袌鰧用鎭砜?，由于公募REITs對資產端和資金端都具有相當的吸引力，市場前景看好。隨著REITs底層資產的逐步擴大，常態(tài)化發(fā)行的啟動，未來公募REITs將進入加速發(fā)展階段?！彼f。

在劉玄看來，“投資者應理性看待公募REITs產品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經營基礎設施項目的投資邏輯?！?/p>“公募REITs底層資產類型多樣，現金流、運營能力各不相同，項目運營的核心是提升底層資產的投資價值。”劉玄告訴記者，建議投資者基于理性分析判斷，根據未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。